FAQ & Lexique Immobilier

Toutes les réponses à vos questions en Centre-Bretagne : délais, diagnostics, assainissement, SAFER, radon… et un lexique A→T pour comprendre chaque terme.

Introduction

Vendre ou acheter une maison en Centre Bretagne, c’est souvent découvrir tout un vocabulaire technique : diagnostics, compromis, servitudes, notaire, SAFER, assainissement…

Chez Immobilier du Pélem, nous pensons qu’une transaction réussie passe d’abord par une bonne compréhension de chaque étape.

C’est pourquoi nous avons créé cette page, claire et complète :

  • une FAQ pour répondre aux questions les plus fréquentes,
  • et un lexique du jargon immobilier et notarial, pour que chaque terme soit expliqué simplement.

FAQ – Les questions les plus fréquentes

En général, il faut 2 à 3 mois entre la signature du compromis et la signature finale chez le notaire. Ce temps sert à :
  • laisser l’acquéreur obtenir son prêt (environ 45 jours),
  • permettre au notaire de vérifier les papiers, les servitudes, l’urbanisme, etc.
Parfois, ça prend un peu plus longtemps à cause du droit de préemption de la SAFER. C’est l’organisme qui surveille les ventes de terrains agricoles : il peut décider d’acheter le bien à la place de l’acquéreur s’il juge que ça sert l’intérêt agricole local.
Les diagnostics servent à informer l’acheteur sur l’état du logement. Voici ceux qu’il faut faire :
  • DPE (diagnostic énergétique),
  • Audit énergétique si la maison est classée E, F ou G au DPE
  • Amiante (si la maison date d’avant 1997),
  • Plomb (si la maison date d’avant 1949),
  • Électricité (si l’installation date de plus de 15 ans)
  • Gaz (si l’installation date de plus de 15 ans)
  • ERP (État des Risques et Pollutions)
  • Diagnostic parasitaire
  • Assainissement
Ces diagnostics n’obligent pas à faire des travaux, ils servent juste à informer.
C’est un contrôle pour vérifier comment les eaux usées sont traitées.
  • Si la maison est reliée au tout-à-l’égout : il faut vérifier que les eaux usées et les eaux pluviales sont bien séparées.
  • Si la maison a son propre système (fosse septique, microstation, etc.) : le SPANC vient contrôler que tout fonctionne bien et que l’installation est aux normes.
Le rapport est valable 3 ans et il faut le donner à l’acheteur avant le compromis.
La mérule, c’est un champignon lignivore. Elle adore les maisons humides et mal aérées. Le problème, c’est qu’elle abîme sérieusement les charpentes et les planchers. Dans les Côtes-d’Armor, il n’y a pas d’arrêté préfectoral qui oblige à faire un diagnostic mérule. Mais comme il y a beaucoup de cas, les notaires et les agences demandent systématiquement un diagnostic parasitaire avant de vendre.
Le radon, c’est un gaz naturel qui vient du sol granitique, très présent en Bretagne. On ne le voit pas, on ne le sent pas, mais il peut s’accumuler dans les maisons peu ventilées. Il est indiqué dans le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions). Ce n’est pas bloquant pour vendre, mais mieux vaut aérer régulièrement pour limiter les risques.
Non. Les diagnostics disent l’état du bien, point. Ils n’obligent pas à effectuer des travaux, ni par l’acquéreur ni par le vendeur. Seul cas particulier : si l’assainissement n’est pas conforme, en Bretagne, l’acheteur a 1 an après la vente pour faire les travaux ;
La loi n’oblige pas à le dire, sauf si le décès a un lien direct avec le bien (par exemple incendie, effondrement, etc.) ou lié à une mort violente (crime). Mais en pratique, il vaut mieux jouer la transparence : dans nos campagnes, tout le monde finit par le savoir, et c’est mieux quand ça vient du vendeur que de la rumeur.
Avant de modifier quoi que ce soit sur une maison :
  1. Il faut se renseigner auprès de la mairie pour vérifier dans le PLU savoir ce que l’on a le droit de faire. Si le logement est à moins de 500m d'un monument historique, il faut que les Architectes des Bâtiments de France (ABF) valident le projet.
  2. Selon les travaux :
    • Déclaration préalable pour les petits changements (ouvertures, clôture, toiture, etc.)
    • Permis de construire pour les gros chantiers.
Et si des travaux ont été faits sans autorisation, il faut régulariser dès le projet de vente. Sinon, le notaire va bloquer la vente en attendant la régularisation.
Le CIL, c'est un dossier qui rassemble toutes les infos techniques sur la maison :
  • matériaux utilisés,
  • isolants,
  • plans,
  • notices d'entretien,
  • équipements techniques, etc.
Il est obligatoire pour toutes les constructions ou rénovations importantes impactant la performance énergétique du logement dont le permis ou la déclaration de travaux a été déposé après le 1er janvier 2023. Et il doit être transmis à l'acheteur au moment de la vente.

Vous pouvez le télécharger ici.

Vous êtes intéressé par un bien et vous voulez savoir si les parcelles à proximité sont cultivées en bio ou en conventionnel ? Vous pouvez consulter la Cartographie des parcelles agricoles bio en France.
Les projets éoliens en Bretagne sont visibles sur Géobretagne. On peut y voir les projets en cours ou déjà construits, avec leur emplacement exact.

Lexique Immobilier – Comprendre le langage des pros

(Immobilier du Pélem – Centre Bretagne)
Ce lexique regroupe les termes les plus utilisés par les agents immobiliers, notaires et banques, expliqués simplement et concrètement.
Il a été conçu pour vous aider à comprendre chaque document et suivre votre projet immobilier sereinement, que vous soyez vendeur ou acquéreur.

Acte authentique
Document officiel signé chez le notaire qui finalise la vente et transfère la propriété du bien à l’acquéreur.

Acte sous seing privé
Contrat signé directement entre le vendeur et l’acheteur, sans notaire. Utilisé pour les promesses ou compromis avant l’acte définitif.

Adjudication
Vente d’un bien immobilier réalisée aux enchères, sous la responsabilité d’un notaire ou d’un tribunal.

Agent commercial
Mandataire indépendant travaillant pour une agence immobilière. Il n’est pas salarié mais agit pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.

Amiante
Matériau isolant interdit depuis 1997 car dangereux pour la santé. Sa présence est vérifiée par un diagnostic obligatoire avant toute vente.

Audit énergétique
Analyse complémentaire au DPE, obligatoire pour les logements classés E, F ou G. Elle propose plusieurs scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique.

Avenant
Document complémentaire servant à modifier un contrat existant (mandat, compromis, etc.).

Bornage
Opération effectuée par un géomètre-expert pour définir officiellement les limites d’un terrain.

Branchement collectif (tout-à-l’égout)
Raccordement du logement au réseau public d’évacuation des eaux usées.

Bâtiments de France (ABF)
Service de l’État qui encadre les travaux dans les zones protégées autour des monuments historiques.

Bon de visite
Document signé par l’acquéreur lors d’une visite de bien. Il prouve que le bien a été présenté par l’agence.

Cadastre
Plan public recensant les limites et références des parcelles, consultable sur cadastre.gouv.fr.

Caution solidaire
Personne qui s’engage à rembourser la dette d’un emprunteur si celui-ci ne le peut plus.

Carnet d’Information du Logement (CIL)
Dossier obligatoire pour les constructions ou rénovations importantes depuis 2023. Il regroupe les informations techniques du logement (matériaux, isolants, plans, notices, équipements…).

Certificat d’urbanisme
Document délivré par la mairie indiquant les règles de construction applicables à un terrain.

Clause résolutoire
Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de non-respect (ex. non-paiement).

Clause suspensive
Condition qui doit être remplie pour que la vente devienne définitive (ex. obtention d’un prêt).

Compromis de vente
Avant-contrat signé entre vendeur et acquéreur fixant les conditions de la vente. Il engage les deux parties.

Conditions suspensives
Éléments qui peuvent annuler la vente si elles ne sont pas réalisées (refus de prêt, préemption, etc.).

Conformité des travaux
Attestation délivrée par la mairie confirmant que les travaux réalisés sont conformes à l’autorisation obtenue.

Contre-visite
Deuxième visite d’un bien, souvent avant une offre ou avant la signature du compromis.

Copie exécutoire
Version officielle d’un acte notarié qui fait foi juridiquement.

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Mesure la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement.

Déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Document transmis par le notaire à la mairie pour purger le droit de préemption urbain avant la vente.

Déclaration préalable de travaux
Autorisation administrative pour les petites modifications extérieures (ouvertures, clôture, toiture…).

Dépôt de garantie
Somme (5 à 10 % du prix) versée par l’acquéreur au compromis pour confirmer son engagement.

Droit de préemption
Droit accordé à la commune, la SAFER ou un autre organisme d’acheter un bien en priorité sur un acquéreur privé.

Droits de mutation
Taxes perçues par l’État et les collectivités lors de la signature de l’acte authentique (souvent appelées “frais de notaire”).

ERP (État des Risques et Pollutions)
Diagnostic qui informe sur les risques naturels, miniers, technologiques ou liés au radon.

Émoluments du notaire
Rémunération du notaire, réglementée par l’État, pour la rédaction et la gestion de l’acte.

Estimation immobilière
Évaluation du prix de vente probable d’un bien selon son état, sa localisation et le marché.

État daté
Document établi par le syndic pour les ventes en copropriété. Il indique les sommes dues par le vendeur.

État hypothécaire
Document précisant si le bien est grevé d’une hypothèque ou d’une servitude.

Faculté de substitution
Clause permettant à l’acquéreur de se faire remplacer par une autre personne (ex. SCI) pour la signature de l’acte.
Elle doit être prévue dès le compromis pour être valable.

Frais d’agence
Rémunération de l’agence immobilière pour la commercialisation et le suivi du dossier.

Frais de notaire
Somme totale payée à la signature de l’acte authentique (taxes, débours, émoluments).

Fosse septique
Système d’assainissement individuel pour les logements non raccordés au tout-à-l’égout.

Frais de mainlevée
Frais à payer pour lever une hypothèque après le remboursement d’un prêt.

Garantie décennale
Assurance obligatoire pour les constructeurs couvrant pendant 10 ans les dommages graves affectant le bâtiment.

Garantie hypothécaire
Sûreté prise par une banque sur un bien immobilier servant de garantie à un prêt. En cas de non-paiement, la banque peut saisir et vendre le bien.

Géomètre-expert
Professionnel habilité à réaliser des plans précis et des opérations de bornage.

GFA (Garantie Financière d’Achèvement)
Assurance qui garantit la finalisation d’un logement neuf, même si le promoteur fait faillite.

Hypothèque
Garantie prise par un établissement prêteur sur un bien immobilier en cas de prêt.

Hors d’eau / Hors d’air
Stade de construction où la toiture et les menuiseries sont posées, rendant la maison étanche à l’eau et à l’air.

Loi Carrez
Calcul officiel de la surface habitable en copropriété (hors murs, cloisons, caves, garages, etc.).

Lotissement
Division d’un terrain en plusieurs lots destinés à la construction.

Lettre de confort
Courrier d’une banque confirmant la faisabilité d’un financement avant l’obtention du prêt officiel.

Mainlevée
Acte notarié supprimant une hypothèque ou une inscription après remboursement d’un prêt.

Mandat de vente
Contrat par lequel un propriétaire confie à une agence la mission de vendre son bien (simple, semi-exclusif ou exclusif).

Mandat de recherche
Contrat par lequel un acheteur charge une agence de lui trouver un bien correspondant à ses critères.
Ce mandat formalise la mission et la rémunération de l’agence.

Mérule
Champignon lignivore qui détruit le bois dans les logements humides et mal ventilés. Très fréquent en Bretagne.

Minute de l’acte
Original d’un acte notarié conservé en étude. Les parties reçoivent une “copie authentique”.

Notaire
Officier public garantissant la sécurité juridique des transactions immobilières et la validité des actes.

Notification
Envoi officiel d'un document juridique (souvent en recommandé ou par voie électronique sécurisée).

Notification SRU
Envoi du compromis signé à l'acquéreur, déclenchant le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi SRU.

Nue-propriété
La nue-propriété correspond au droit de posséder un bien sans en avoir l'usage immédiat. Le nu-propriétaire est donc le propriétaire "sur le papier" : il ne peut pas habiter le bien ni en percevoir les revenus (loyers, par exemple) tant que l'usufruit existe. À l'extinction de l'usufruit (souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires.

Offre d’achat
Proposition écrite faite par un acquéreur précisant le prix et les conditions souhaitées.

Opposition au prix de vente
Blocage d’une partie du prix par un créancier jusqu’à règlement de la dette concernée.

PLU (Plan Local d’Urbanisme)
Document communal définissant les règles de construction et d’usage du sol.

Promesse de vente
Avant-contrat engageant le vendeur à réserver le bien à l’acquéreur pendant un délai défini.

Procuration
Document autorisant une personne à signer un acte à la place d’une autre.

Purge du droit de préemption
Procédure par laquelle la mairie ou la SAFER renonce officiellement à acheter le bien avant sa vente.

Radon
Gaz naturel issu du sous-sol granitique, fréquent en Bretagne. Son niveau est indiqué dans le diagnostic ERP.

Renonciation à l’imprévu
Clause par laquelle vendeur et acquéreur renoncent à invoquer l’article 1195 du Code civil (“imprévision”).
Exemple : après la signature du compromis, un nouveau projet éolien est autorisé près du bien. L’acquéreur ne peut pas renégocier le prix ni annuler la vente pour ce motif.

Rétrocession SAFER
Revente par la SAFER d’un bien qu’elle a préempté, généralement à un agriculteur.

Réitération de vente
Signature de l’acte authentique qui finalise le compromis.

SAFER
Organisme public régulant les ventes de biens agricoles ou ruraux et disposant d’un droit de préemption.

Servitude
Droit accordé à un tiers sur un bien (ex. droit de passage, canalisation, etc.).

Signature électronique
Méthode sécurisée et légale permettant de signer un document à distance.

SPANC
Service Public d’Assainissement Non Collectif. Il contrôle la conformité des installations (fosse, microstation, etc.).

Surface habitable
Surface réellement utilisable d’un logement, hors murs, cloisons, caves et garages.

Taxe foncière
Impôt annuel payé par le propriétaire du bien au 1er janvier.

Titre de propriété
Document officiel prouvant la propriété du bien.

Transcription hypothécaire
Formalité rendant publique la vente d'un bien auprès du service de publicité foncière.

Usufruit
L'usufruit correspond au droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire. L'usufruitier peut donc y habiter ou le louer, mais ne peut pas le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. Ce mécanisme est fréquent dans les successions ou les ventes en démembrement de propriété (par exemple lorsqu'un parent conserve l'usufruit d'une maison tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants).

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